Kegiatan membangun sendiri adalah kegiatan membangun bangunan yang dilakukan tidak dalam kegiatan usaha atau pekerjaan oleh orang pribadi atau badan yang hasilnya digunakan sendiri atau digunakan pihak lain. Menghitung PPN kegiatan membangun sendiri (KMS) sedikit berbeda dengan pada PPN pada umumnya.
Tidak semua kegiatan membangun sendiri terutang PPN. Ada persyaratan bangunan minimal atau sekurang-kurangnya yang terutang PPN. Peraturan Menteri Keuangan nomor 163/PMK.03/2012 mengatur persyaratan bangunan yang terutang PPN KMS.
Bangunan yang menjadi objek PPN KMS adalah bangunan berupa satu atau lebih konstruksi teknik yang ditanam atau dilekatkan secara tetap pada satu kesatuan tanah dan/atau perairan dengan kriteria:
- konstruksi utamanya terdiri dari kayu, beton, pasangan batu bata atau bahan sejenis, dan/atau baja;
- diperuntukkan bagi tempat tinggal atau tempat kegiatan usaha; dan
- luas keseluruhan paling sedikit 200m2 (dua ratus meter persegi).
Jika kita membangun rumah, baik untuk tempat tinggal kita sendiri maupun disewakan atau dijadikan tempat kos, dan rumah tersebut luasnya lebih dari 200 meter persegi maka atas rumah tersebut wajib dibayarkan PPN KMS.
Besarnya tarif PPN KMS adalah 2% dari total pengeluaran
Tarif 2% adalah tarif efektif yang berasal dari 10% yang merupakan tarif PPN sesuai Undang-Undang PPN dikalikan dengan Dasar Pengenaan Pajak sebesar 20% dari jumlah biaya yang dikeluarkan dan/atau yang dibayarkan untuk membangun bangunan, tidak termasuk harga perolehan tanah.
Saat Terutang PPN KMS
Saat terutangnya Pajak Pertambahan Nilai atas kegiatan membangun sendiri dimulai pada saat dibangunnya bangunan sampai dengan bangunan selesai.
Kegiatan membangun sendiri yang dilakukan secara bertahap dianggap merupakan satu kesatuan kegiatan sepanjang tenggang waktu antara tahapan-tahapan tersebut tidak lebih dari 2 (dua) tahun.
Tempat Terutang PPN KMS
Tempat Pajak Pertambahan Nilai terutang atas kegiatan membangun sendiri adalah di tempat bangunan tersebut didirikan.
Karena itu, jangan kaget jika kita membangun rumah atau bangunan kantor kemudian didatangi oleh petugas pajak setempat. Mungkin kita berdomisili dan terdaftar di kota lain, tetapi kita membangun rumah di kota yang berbeda. Nah, PPN KMS ini harus dibayar dengan kode KPP dimana bangunan berada.
Cara Bayar PPN KMS
Peraturan Menteri Keuangan nomor 163/PMK.03/2012 mengatur cara pembayaran PPN KMS sebagai berikut:
Pembayaran PPN terutang atas kegiatan membangun sendiri dilakukan setiap bulan sebesar 2% dikalikan dengan jumlah biaya yang dikeluarkan dan/atau yang dibayarkan pada setiap bulannya.
Penyetoran Pajak Pertambahan Nilai terutang dilakukan dengan menggunakan Surat Setoran Pajak dengan kode: 411211 – 103
Dalam hal tempat bangunan didirikan berada di wilayah kerja Kantor Pelayanan Pajak Pratama tempat orang pribadi atau badan yang melakukan kegiatan membangun sendiri terdaftar, kolom NPWP yang tercanturn pada Surat Setoran Pajak diisi dengan NPWP orang pribadi atau badan tersebut.
Dalam hal tempat bangunan didirikan berada di wilayah kerja Kantor Pelayanan Pajak Pratama yang berbeda dengan Kantor Pelayanan Pajak tempat orang pribadi atau badan yang melakukan kegiatan membangun sendiri terdaftar, Surat Setoran Pajak diisi dengan ketentuan sebagai berikut:
- kolom NPWP diisi dengan: 00.000.000.0-KPP-000 (KPP maksudnya 3 digit kode KPP),
- pada kotak “Wajib Pajak/Penyetor” diisi nama dan NPWP orang pribadi atau badan yang melakukan kegiatan membangun sendiri.
Cara terakhir ini berlaku juga untuk orang yang tidak memiliki NPWP.
Cara Lapor PPN KMS
Pengusaha Kena Pajak wajib melaporkan PPN PPN kegiatan membangun sendiri dengan menggunakan SPT Masa PPN, paling lama akhir bulan berikutnya setelah Masa Pajak berakhir.
Orang pribadi atau badan yang bukan Pengusaha Kena Pajak yang melakukan pembayaran PPN yang terutang atas kegiatan membangun sendiri dan telah mendapat validasi dengan nomor transaksi penerimaan negara (NTPN) dianggap telah melaporkan PPN yang terutang tersebut sesuai dengan tanggal validasi.
Jadi, jika kita bukan PKP, maka validasi NTPN dari bank atau Pos dianggap sebagai bentuk pelaporan. Sehingga tidak perlu lapor lagi ke kantor pajak. Hal ini diatur dengan Pasal 11 ayat (2a) Peraturan Menteri Keuangan nomor 9/PMK.03/2018.
Update Peraturan Menteri Keuangan
Selamat Sore Pak Raden Agus.
Terima kasih sudah berbagi.
Mau saya tanyakan adalah yang dilihat disini sebagai Pihak yang melakukan Kegiatan Membangun Sendiri, apakah Pemilik Tanah/Bangunan atau Pelaksana Konstuksi tersebut? Ataukah Kedua belah Pihak?
Contoh bagaimana jika developer/bidang usaha RealEstate(PKP) membangun perumahannya menggunakan Pihak ke-3(Kontraktor Non PKP)?
Apakah ini termasuk dalam KMS yang harus ditanggung oleh Developer/RealEstate?
Terima kasih sebelumnya.
Salam Pak
Contoh yang dimaksud bukan KMS. Kalau itu si pengusaha harus dikukuhkan sebagai PKP.
KMS itu bikin sendiri untuk dipakai sendiri, bukan untuk dijual.
Terima kasih untuk jawaban dari Bapak.
Mohon berkenan bisa dijelaskan sedikit Pak mengenai “yang hasilnya digunakan sendiri atau digunakan pihak lain”. Apakah Bangunan tersebut yang akan digunakan pihak lain, berbeda artinya dengan dijual ke pihak lain sehingga seperti “digunakan pihak lain”?
Terima kasih Pak.
berbeda pak.
maksud pihak lain itu bukan dijual.
kalau dijual kan ada taxable event yaitu penjualan.
Ini mah sama saja dengan real estat pada umumnya.
Sedangkan KMS itu tidak ada taxable event. Tidak ada peristiwa hukum yang dapat menyebabkan terutangnya PPN kecuali konsumsi.
contoh yang gampang untuk “digunakan pihak lain” adalah bikin gedung perkantoran. Kita bikin sendir, tidak pakai kontraktor. Setelah jadi, kita sewakan tuh gedung tersebut. Nah.. itu digunakan pihak lain. Kita yang bikin tidak pakai malah.
Cuma contoh ini ada 2 objek PPN:
1. KMS untuk bikin gedung,
2. sewa gedung
Bapak Raden Agus Suparman Selamat pagi
Jika sebuah perusahaan kontraktor pelaksanaan konstruksi yang telah dikukuhkan sebagai PKP, membangun kantornya sendiri, apakah kegiatan ini termasuk kegiatan membangun sendiri?
Kami mohon dan terima kasih kami ucapkan.
Iya benar. KMS pada dasarnya membayar PPN atas kegiatan membangun gedung punya kita. Ini supaya ada equal treatment dengan gedung yang dibangun oleh orang lain. Equal treatment yang dimaksud sama-sama bayar PPN.
Selamat Siang Pak Agus,
Menyambung dari perusahaan kontraktor yang membangun gedungnya sendiri, bagaimana jika Rumah Sakit (PKP) yang membangun sendiri bangunannya,apakah termasuk KMS juga ? pada kalimat kegiatan membangun bangunan tidak dalam kegiatan usaha,sedangkan bangunan itu nanti bagian kegiatan usaha menjadi tempat pasien berobat. Kami mohon jawabannya dan terima kasih kami ucapkan.
Rumah sakit swasta apa pemerintah? Kalau pemerintah kan terikat dengan ketentuan pengadaan konstruksi. Kecil kemungkinan KMS. Gimana caranya? 😀
Kalau swasta, sama saja antara rumah sakit atau kantoran biasa.
Itu RS Swasta Pak Agus, maksud saya jika bangunan yang dibangun sendiri telah digunakan, khan menjadi bagian kegiatan usaha Rumah Sakit tersebut (jadi sumber penghasilan dari pasien berobat). Nah..apakah tetap dikenakan PPN KMS
Kalau rumah sakit swasta, apalagi kalau sudah PKP, maka PPN KMS bisa diperhitungkan sebagai kredit pajak (PPN yang sudah dibayar). Jadi tetap harus bayar PPN KMS. Pada saat lapor SPT Masa PPN, atas pembayaran tersebut diperhitungkan. Secara hitung-hitungan menjadi nihil. Berbeda jika bukan PKP, maka jadi beban dari si pembayar PPN.