Pemerintah resmi merilis Peraturan Menteri Keuangan (PMK) Nomor 90 Tahun 2025 yang mengatur tentang PPN DTP (Pajak Pertambahan Nilai Ditanggung Pemerintah) untuk sektor properti di tahun 2026. Insentif ini memberikan peluang emas bagi masyarakat untuk memiliki hunian impian dengan penghematan hingga ratusan juta rupiah.
Artikel ini akan mengupas tuntas syarat, mekanisme, dan “jebakan” yang harus dihindari agar Anda bisa memanfaatkan fasilitas PPN DTP 100% secara maksimal.
Apa itu PPN DTP Properti?
PPN DTP adalah insentif pajak di mana pemerintah menanggung beban PPN atas pembelian rumah tapak atau satuan rumah susun. Untuk tahun anggaran 2026, pemerintah memberikan dukungan penuh guna menjaga daya beli masyarakat dan pertumbuhan ekonomi nasional.
Syarat Utama Mendapatkan PPN DTP 2026
Tidak semua properti dan pembeli berhak mendapatkan fasilitas ini. Berdasarkan PMK 90/2025, berikut kriteria yang harus dipenuhi:
1. Kriteria Properti
- Unit Baru & Siap Huni: Harus unit gress yang diserahkan pertama kali oleh pengembang (PKP Penjual).
- Kode Identitas Rumah: Properti wajib terdaftar di aplikasi kementerian (Sikumbang/BP Tapera).
- Jenis: Mencakup rumah tinggal, rumah deret, ruko (rumah toko), dan rukan (rumah kantor) yang berfungsi sebagai hunian.
2. Batasan Harga Jual
- Harga Maksimal: Rp5.000.000.000 (5 Miliar Rupiah). Jika harga di atas 5 Miliar, maka seluruh transaksi tidak berhak mendapatkan insentif.
- Plafon Insentif: Pemerintah menanggung 100% PPN hanya untuk bagian harga jual sampai dengan Rp2.000.000.000.
Mekanisme Perhitungan PPN DTP
Banyak calon pembeli salah paham mengenai angka 2 Miliar dan 5 Miliar. Berikut simulasinya:
| Harga Jual Properti | PPN Ditanggung Pemerintah (DTP) | PPN yang Wajib Dibayar Pembeli |
| Rp 1,5 Miliar | 100% dari total PPN | Rp 0 (Gratis Pajak) |
| Rp 3,5 Miliar | PPN dari nilai Rp 2 Miliar pertama | PPN dari sisa Rp 1,5 Miliar |
| Rp 5,5 Miliar | Tidak Dapat Insentif | PPN Full dari Rp 5,5 Miliar |
“Jebakan” yang Membatalkan Insentif PPN DTP
Banyak pemohon gagal karena kesalahan administratif. Perhatikan poin-poin krusial ini agar hak Anda tidak hangus:
- Pembayaran Terlalu Awal: Jika Anda membayar uang muka (DP) atau cicilan pertama sebelum 1 Januari 2026, Anda otomatis gugur dari fasilitas ini.
- Aturan Tahan 1 Tahun (Holding Period): Rumah yang mendapatkan PPN DTP dilarang dipindahtangankan (dijual kembali) dalam jangka waktu 1 tahun sejak Berita Acara Serah Terima (BAST).
- Batas Waktu BAST: Penyerahan fisik rumah harus dibuktikan dengan BAST yang didaftarkan di sistem kementerian antara 1 Januari – 31 Desember 2026.
- Satu Orang Satu Unit: Setiap individu hanya berhak mendapatkan insentif untuk satu unit properti di tahun 2026.
Prosedur dan Kewajiban bagi Pembeli WNA
Kabar baik bagi Warga Negara Asing (WNA). Anda tetap bisa menikmati PPN DTP 2026 asalkan:
- Memiliki Nomor Pokok Wajib Pajak (NPWP).
- Memenuhi regulasi kepemilikan hunian bagi orang asing di Indonesia.
Kesimpulan: Langkah Strategis Membeli Rumah di 2026
Memanfaatkan PPN DTP adalah keputusan finansial yang cerdas. Pastikan pengembang (developer) Anda adalah Pengusaha Kena Pajak (PKP) yang tertib administrasi karena merekalah yang wajib menerbitkan Faktur Pajak Kode 07 dan mendaftarkan BAST Anda.
Ingin tahu apakah ruko yang Anda incar masuk dalam kategori PPN DTP 2026? Saya dapat membantu Anda memverifikasi kriteria properti berdasarkan pasal terbaru. Apakah Anda ingin saya buatkan checklist dokumen untuk dibawa ke kantor pengembang?
Glosarium PPN DTP untuk Referensi Cepat
- BAST: Bukti sah serah terima unit yang menjadi kunci cairnya insentif.
- Kode Transaksi 07: Kode khusus pada Faktur Pajak yang menandakan pajak dibayar pemerintah.
- Sikumbang/BP Tapera: Portal resmi untuk mengecek validitas kode identitas rumah.