fbpx

Juklak Pengenaan PPN Dan PPnBM Atas Penyerahan BKP Yang Tergolong Mewah Berupa Hunian Mewah

Hunian Mewah dikenakan Pajak Penjualan atas Barang Mewah atau PPnBM

Bahwa dalam rangka memberikan keseragaman pemahaman dan pelaksanaan atas peraturan perundang-undangan di bidang perpajakan yang terkait dengan pengenaan Pajak Pertambahan Nilai (selanjutnya disingkat PPN) dan Pajak Penjualan atas Barang Mewah (selanjutnya disingkat PPnBM) atas penyerahan hunian mewah di seluruh unit kerja di lingkungan Direktorat Jenderal Pajak, dipandang perlu untuk menegaskan peraturan mengenai hal tersebut. Direktur Jenderal Pajak menerbitkan Surat Edaran nomor SE-45/PJ/2014 Tentang Petunjuk Pelaksanaan Pengenaan Pajak Pertambahan Nilai Dan Pajak Penjualan Atas Barang Mewah Atas Penyerahan Barang Kena Pajak Yang Tergolong Mewah Berupa Hunian Mewah


Surat edaran ini menjadi acuan pelaksanaan peraturan perundang-undangan di bidang perpajakan yang terkait dengan pengenaan PPN dan PPnBM atas penyerahan hunian mewah yang dilaksanakan sejak 10 Juni 2009 yaitu mulai berlakunya Peraturan Menteri Keuangan Nomor 103/PMK.03/2009 tentang Perubahan Ketiga atas Peraturan Menteri Keuangan Nomor 620/PMK.03/2004 tentang Jenis Barang Kena Pajak yang Tergolong Mewah selain Kendaraan Bermotor yang Dikenakan Pajak Penjualan atas Barang Mewah yang telah mengubah batasan Barang Kena Pajak yang Tergolong Mewah berupa hunian mewah.

Hunian mewah yang merupakan Barang Kena Pajak yang tergolong mewah adalah:

  • Rumah dan town house dari jenis non-strata title dengan luas bangunan 350 m2 atau lebih yang diserahkan sejak tanggal 10 Juni 2009.
  • Apartemen, kondominium, town house dari jenis strata title, dan sejenisnya dengan luas bangunan 150 m 2 atau lebih, yang diserahkan sejak tanggal 10 Juni 2009. 
Luas bangunan hunian mewah digunakan sebagai dasar untuk menentukan batasan suatu hunian (rumah, town house, apartemen, kondominium, dan sejenisnya) tergolong sebagai Barang Kena Pajak yang tergolong mewah. Pembedaan penggolongan hunian mewah antara rumah atau town house dari jenis non-strata title dengan apartemen, kondominium, town house dari jenis strata title dilakukan mengingat perbedaan karakteristik hunian-hunian mewah dimaksud.
 
Untuk mengetahui luas bangunan hunian mewah, terdapat beberapa jenis dokumen yang menunjukkan luas bangunan yang sesungguhnya, antara lain:
  • gambar rancang bangun (site plan);
  • Izin Mendirikan Bangunan (IMB);
  • kuitansi booking-fee;
  • surat pemesanan rumah/apartemen (atau dokumen sejenisnya);
  • Perjanjian Perikatan Jual Beli (PPJB);
  • Akta Jual Beli;
  • berita acara serah terima bangunan/rumah/apartemen (berita acara serah terima kunci);
  • Sertifikat; dan/atau
  • Surat Pemberitahuan Pajak Terutang Pajak Bumi dan Bangunan (SPPT PBB).
Dokumen selain yang telah disebutkan di atas dapat dipergunakan sebagai pedoman  atau patokan dalam menentukan luas bangunan hunian mewah sepanjang memberikan informasi yang akurat atas luas bangunan hunian mewah tersebut.
 
Dalam hal terjadi perbedaan luas bangunan sesuai dokumen-dokumen yang dijadikan pedoman dalam menentukan luas bangunan hunian mewah, dokumen yang dijadikan dasar penentuan obyek PPnBM adalah dokumen yang menunjukkan luas bangunan yang paling luas sepanjang dokumen tersebut dapat memberikan informasi yang akurat atas luas bangunan hunian mewah tersebut.
 
Dasar Pengenaan Pajak adalah sebesar Harga Jual. Harga Jual adalah nilai berupa uang, termasuk semua biaya yang diminta atau seharusnya diminta oleh penjual karena penyerahan Barang Kena Pajak, tidak termasuk PPN dan potongan harga yang tercantum dalam faktur pajak.
 
Harga Jual sebagai Dasar Pengenaan Pajak dapat diketahui berdasarkan dokumen dokumen transaksi jual beli hunian mewah tersebut. Dokumen-dokumen yang dapat dijadikan dasar penentuan Harga Jual antara lain:
  • bukti-bukti pembayaran uang muka;
  • surat pemesanan rumah/apartemen (atau dokumen sejenisnya);
  • Perjanjian Perikatan Jual Beli; dan/atau
  • Akta Jual Beli
Dokumen selain yang telah disebutkan di atas dapat dipergunakan sebagai pedoman  atau patokan dalam menentukan Dasar Pengenaan Pajak sepanjang memberikan informasi yang akurat atas Harga Jual hunian mewah tersebut.
Dalam hal terjadi perbedaan Harga Jual sesuai dokumen-dokumen yang dijadikan pedoman dalam menentukan Dasar Pengenaan Pajak hunian mewah, dokumen yang dijadikan dasar adalah dokumen yang menunjukkan Harga Jual yang paling tinggi sepanjang dokumen tersebut dapat memberikan informasi yang akurat atas Harga Jual hunian mewah tersebut.
 
Pembayaran-pembayaran yang diterima oleh pengembang dari pembeli, seperti biaya pengurusan Akta Jual Beli, kredit bank, pemasangan instalasi listrik dan air, dan lain-lain, pada dasarnya, bukanlah biaya pembentuk Harga Jual hunian mewah. Namun demikian, apabila diketahui, berdasarkan dokumen-dokumen sebagaimana dimaksud di atas, biaya-biaya tersebut digabungkan dengan harga penjualan hunian mewah, biaya-biaya tersebut menjadi bagian dari Harga Jual hunian mewah.
 
Atas penyerahan Barang Kena Pajak yang tergolong mewah berupa hunian mewah dikenai PPN sebesar 10% (sepuluh persen) dan PPnBM sebesar 20% (dua puluh persen).
 
 
Saat terutang pajak (mana yang lebih dulu):
  • saat surat atau akta perjanjian yang mengakibatkan perpindahan hak atas hunian mewah tersebut ditandatangani oleh para pihak yang bersangkutan; atau
  • saat pembayaran diterima sebelum penyerahan Barang Kena Pajak yang tergolong mewah berupa hunian mewah.
Catatan:
Pada umumnya, pembayaran lebih dahulu dan penyerahan belakangan. Masih banyak pengembang yang hanya jualan “gambar”. Rumah atau town house dibuat setelah ada pembayaran, baik dari berupa uang muka dari konsumen langsung maupun pembayaran KPR dari bank.
 
Menurut saya, SE-45/PJ/2014 ini sudah selaras dengan SE-30/PJ/2013 bahwa dasar pengenaan pajaka dalah keadaan sebenarnya.
 
Saya kutip bagian E angka 1 huruf b dari SE-30/PJ/2013 dimaksud:

Nilai pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan oleh Wajib Pajak yang melakukan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan adalah nilai yang tertinggi antara nilai berdasarkan Akta Pengalihan Hak atas tanah dan/atau bangunan dengan Nilai Jual Objek Pajak tanah dan/atau bangunan yang bersangkutan pada saat ditandatangani akta, keputusan, perjanjian, kesepakatan atau risalah lelang atas pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan oleh pejabat yang berwenang.
Jumlah bruto nilai pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan yang tertuang dalam Akta Pengalihan Hak adalah jumlah bruto nilai pengalihan yang sebenarnya sesuai dengan kejadian, status dan data yang benar serta didukung dengan dokumen sesuai peraturan perundang-undangan.
Dalam hal diketahui berdasarkan data atau kejadian sebenarnya, jumlah bruto nilai pengalihan menurut akta pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan maupun Nilai Jual Objek Pajak tanah dan/atau bangunan yang bersangkutan lebih rendah dari jumlah bruto nilai pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan yang sebenarnya, maka besarnya Pajak Penghasilan dihitung dari jumlah bruto nilai pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan yang sebenarnya.

Tulisan ini adalah salinan dari tulisan di pajaktaxes.blogspot.com
 
 

Author: Raden Agus Suparman

Pegawai DJP sejak 1993 sampai Maret 2022. Konsultan Pajak sejak April 2022. Alumni magister administrasi dan kebijakan perpajakan angkatan VI FISIP Universitas Indonesia. Perlu konsultasi? Sila kirim email ke kontak@aguspajak.com atau 08888110017 Terima kasih sudah membaca tulisan saya di aguspajak.com Semoga aguspajak menjadi rujukan pengetahuan perpajakan.

10 thoughts on “Juklak Pengenaan PPN Dan PPnBM Atas Penyerahan BKP Yang Tergolong Mewah Berupa Hunian Mewah”

  1. Pak, saya mau tanya bisa?
    Ada peraturan batasan Apartemen tidak kena PPN gak pak?
    Kan kalau rumah kan ada batasan (Rumah sederhana,dll) tidak kena PPN, kalau untuk Apartemen ada gak ya pak…

  3. Selamat sore Pak. Saya ingin bertanya. kapan efektif berlaku peraturan tentang PPnBM atas rumah >5M.
    Apakah berlaku surut, siapa yang mengitung, memotong, memungut dan membayarkan apabila penjualan dilakukan bukan oleh developer. Siapa yang akan dibebankan penjual/pembeli.
    Bagaimana cara perhitungan nya. Apakah bisa dikreditkan.
    Atas informasinya Kami ucapkan terimakasih.
    Salam

  4. Selamat sore Pak. Saya ingin bertanya. kapan efektif berlaku peraturan tentang PPnBM atas rumah >5M.
    Apakah berlaku surut, siapa yang mengitung, memotong, memungut dan membayarkan apabila penjualan dilakukan bukan oleh developer. Siapa yang akan dibebankan penjual/pembeli.
    Bagaimana cara perhitungan nya. Apakah bisa dikreditkan.
    Atas informasinya Kami ucapkan terimakasih.
    Salam

  5. bukan PPnBM tapi PPh Pasal 22
    PER-19/PJ/2015
    berlaku 30 Mei 2015

    saya kutip saja:
    Pemungut pajak sebagaimana dimaksud dalam Pasal 22 ayat (1) huruf c Undang-Undang Nomor 7 TAHUN 1983 tentang Pajak Penghasilan sebagaimana telah beberapa kali diubah terakhir dengan Undang-Undang Nomor 36 TAHUN 2008 adalah Wajib Pajak badan yang melakukan penjualan barang yang tergolong sangat mewah

    Barang yang tergolong sangat mewah sebagaimana dimaksud pada ayat (1) adalah:

    a. pesawat terbang pribadi dan helikopter pribadi;

    b. kapal pesiar, yacht, dan sejenisnya;

    c. rumah beserta tanahnya, dengan harga jual atau harga pengalihannya lebih dari Rp5.000.000.000,00 (lima miliar rupiah) atau luas bangunan lebih dari 400m2 (empat ratus meter persegi);

    d. apartemen, kondominium, dan sejenisnya, dengan harga jual atau pengalihannya lebih dari Rp5.000.000.000,00 (lima miliar rupiah) atau luas bangunan lebih dari 150m2 (seratus lima puluh meter persegi);

    e. kendaraan bermotor roda empat pengangkutan orang kurang dari 10 orang berupa sedan, jeep, sport utility vehicle (suv), multi purpose vehicle (mpv), minibus, dan sejenisnya, dengan harga jual lebih dari Rp2.000.000.000,00 (dua miliar rupiah) atau dengan kapasitas silinder lebih dari 3.000cc;

    f. kendaraan bermotor roda dua dan roda tiga, dengan harga jual lebih dari Rp300.000.000,00 (tiga ratus juta rupiah) atau dengan kapasitas silinder lebih dari 250cc

  6. PPh Pasal 22 adalah kredit pajak bagi PPh badan atau PPh OP.
    Dipungut oleh yang menerima uang, dan akan menjadi kredit pajak bagi pembeli.

  10. iya.
    gedung adalah barang kena pajak dan objek PPN.

    PPN yang berasal dari pembelian kantor dapat dikreditkan atau direstitusi oleh Wajib Pajak

Comments are closed.

%d